역전세 뜻과 DSR

안녕하세요, 잡다한경제정보를 전달하는 DG Series입니다.

오늘은 최근 부동산 시장에서 뜨거운 감자 중 하나인 역전세에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 그리고 역전세 대책으로 말이 많은 DSR과의 관계 또한 설명드리도록 하겠습니다.

 

1. 역전세란?

 

역전세는 주택의 전세금이 급격하게 상승하거나 전세 대출금액이 축소되어, 부동산을 전세로 내놓는 경우에도 전세금이 부족하고 월세로 돌아가게 되는 현상을 말합니다.

 

쉽게 말해 현재 계약 중인 전세가격이 신규 전세가격보다 높은 현상을 말합니다. 아래 사진을 보시면 아시겠지만, 현재 서울은 월세 거래량이 더욱 증가하고 있으며, 21년 대비 아파트 전세가는 하락중에 있습니다.

 

 

 

2. 역전세 발생 원인

 

2019 전세지수

전세가 가파르게 오른 시점은 2019년부터 입니다. 임대차 2번, 3법으로 인한 현상이라는 주장이 있지만 실제로는 그 이전부터 상승사이클 조짐이 보여집니다. 특히 보유세 상승으로 다주택자들이 기존 전세를 반전세나 월세로 전환하면서 전세매물 자체가 줄어들기 시작했으며, 2020년 코로나를 기점으로 부동산의 가치가 상승되면서 전세가 가파르게 오르기 시작했습니다.

 

하지만 천청부지로 치솟던 부동산 가치가 거품이 꺼지면서 서서히 내려오기 시작합니다. 높아질 데로 높아진 아파트 거래는 서서히 거래량이 줄어들면서 가격은 2023년 현재 기점으로 내려오게 됩니다....

그 이유는 아시다시피 금리 상승이 제일 큰 원인으로 볼 수 있습니다.

3. 역전세난 예방대책

임대인

a. 매도 또는 임대료 협상

손해를 감수해서라도 아파트를 매매해서 세입자에게 전세금을 돌려주거나 임차인과의 원활한 협의를 통해 임대료를 조정하여 역전세난 문제를 완화해야 합니다.

b.대출 금리 모니터링

현재 정부가 DSR규제를 한시적으로 완화하는 방안을 검토 중입니다. 따라서 임대인은 추가로 대출을 실행해서 세입자에게 감액된 전세가만큼 돌려주는 방안도 생각해야 합니다.

c. 역월세

역월세

'역월세'는 전세금으로 반환해야할 돈만큼의 이자를 매달 세입자에게 지불하는 것을 말합니다. 이미 대출을 최대로 내서 추가대출을 받을 수 없는 집주인들이 많이 선택하는 방법입니다.

 

 

세입자

a. 주택 시세 확인

주택 시세를 확인 할 때는 중개인과 임대인에게 100% 의존하기 보다 임차인이 직접 매매가와 전세가를 체크하거나, 인근의 부동산에 들러 다수의 정보를 모으는 것이 좋습니다. 시세 정보는 '국토부' 또는 '경기도 부동산 현황'에서 확인가능하니 비교적 전세시세가 크게 변동이 없는 안전한 지역에 있는 주택을 임차하는 것이 좋습니다.

 

 

 

b. 전세보증금 반환보증보험 가입

전세 계약 종료 시점에서 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황을 대비해 국가에서 대신해 전세금을 지급해 주는 보험입니다. 임대인 동의없이 가입가능하지만 계약 기간 만료 최소 6개월 전까지만 가입이 가능합니다.

 

c. 정부 지원 정책 활용

정부의 주택 지원 정책 등을 활용하여 안정적인 주택 공급을 찾아봅니다.

 

 

이처럼 역전세난을 해결하거나 예방하기 위해서는 금리 및 주택시장 상황을 유심히 지켜보고, 저금리 대출 상품 등을 활용하는 것이 중요합니다. 또한 협의를 통한 임대료 조정과 정부 지원 정책을 활용해 주택 공급 문제를 해결하는 것이 좋습니다.

4. DSR 이란?

DSR은 빚 상환능력을 평가하기 위한 금융지표로, 개인의 월별 총 부채 상환액을 월별 총소득으로 나눈 값입니다. 이 지표가 높아지면 상환능력이 악화되었다고 판단되어 대출이 어려울 수 있습니다.

 

 

하지만, DSR 규제 완화가 이루어지면 은행권의 가계대출이 상당 부분 증가하게 될 것입니다. 역전세 위험이 있는 전세 가구가 102만여 가구에 달해 집주인이 보증금을 돌려주려면 추가 대출이 필요할 것이며, 올해 3월 기준 보증금 차액 규모는 연간 24조2000억원이나 된다고 합니다.

 

 

또한, 금융당국에서 DSR 규제 때문에 대환대출 플랫폼을 이용하지 못하는 이들을 위해 DSR 규제를 완화하는 방안을 검토하고 있기 때문에 이 방안이 실행되면 가계대출이 증가하게 되나 임차인에게는 호재일 수 있습니다.

 

 

 

5. 역전세와 DSR의 관계

결국 DSR과 역전세는 전세금 부족 현상 완화와 부동산 시장 안정으로 연결됩니다.

a. 전세금 부족 현상 완화

DSR 완화로 인해 전세금 대출이 수월해지면 전세금 부족 현상이 줄어들게 되고, 전세 시장도 안정화될 가능성이 높아집니다. 이렇게 되면 전세금이 부족해 월세로 돌아가야 하는 역전세 현상도 완화될 수 있습니다.

b. 부동산 시장 안정

DSR 완화로 인한 대출의 증가가 주택 수요를 만족시키는 방향으로 이루어지면, 부동산 시장도 안정적으로 발전할 수 있습니다. 이 경우, 역전세 현상이 줄어들고 전세 시장에 대한 불안감도 감소할 수 있습니다.

 

하지만 주의할 점은, DSR 완화가 부동산 시장에 올바른 방향으로 작용하기 위해서는 적절한 정책과 소득 대비 부채비율의 균형 유지가 필요하다는 것입니다. 과도한 대출 확대로 인한 주택 가격의 급등이나 높은 이자 부담 등이 부동산 시장 불안을 야기할 수 있으므로, DSR 완화와 역전세 완화 간의 관계를 판단할 때 이러한 여러 가지 요인을 균형 있게 고려해야 할 것입니다.

 

지금까지 역전세와 DSR 및 관계에 대해 알아보았습니다. 코로나의 종식, 금리 상승으로 부동산 시장에 많은 변동이 일어나고 있지만 좀 더 긍정적으로 변화될 수 있기를 기대합니다.